Press "Enter" to skip to content

HUURVERPLICHTINGEN TIJDENS CORONATIJD.

Veel ondernemers kampen in deze periode met gebrek aan liquiditeit. De vraag die veelvuldig aan de orde komt is of een huurder van bedrijfsruimte tijdens de Coronaperiode gehouden is om de volledige huur te betalen.

Kan de verhuurder aanspraak maken op volledige huurbetaling?

In beginsel is het uitgangspunt dat de verhuurder aanspraak kan maken op volledige betaling door de huurder. De huurder kan zich meestal niet op een opschortingsrecht beroepen, omdat dat vaak in de huurovereenkomst is uitgesloten. In het bijzonder valt dan te denken aan een verwijzing naar de ROZ Algemene Bepalingen. Een huurder moet in feite eerst de huur betalen en vervolgens aanspraak maken op een huurprijsaanpassing wegens onvoorziene omstandigheden of huurprijsvermindering.

Onvoorziene omstandigheden

Veel rechters zijn van mening dat de Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid moet worden geduid. De rechter zal moeten beoordelen of het in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is om de betalingsverplichting van de huurder of andere voorwaarden uit de huurovereenkomst aan te passen.

De vraag of het vasthouden aan de volledige huurprijs door een verhuurder in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, wordt met terughoudendheid getoetst. Uit de rechtspraak is af te leiden dat de navolgende omstandigheden bij de toetsing van belang kunnen zijn:

  1. De mate waarin huurder en verhuurder getroffen zijn door de Coronacrisis;
  2. De mate waarin de huurder zijn slechte financiële positie feitelijk en inhoudelijk kan onderbouwen;
  3. De mate waarin het gebruik van het gehuurde beperkt is / was vanwege overheidsmaatregelen;
  4. De mate waarin partijen de gevolgen van de Coronacrisis kunnen dragen;
  5. De maatschappelijke positie van partijen;
  6. De nabije toekomstverwachtingen;
  7. Eventuele onderhandelingen / gesprekken die huurder en verhuurder hebben gevoerd, voordat de gang naar de rechter werd gemaakt.

Rechters lijken in overwegende mate te oordelen dat de Coronacrisis een situatie is van zodanig ernstige aard, dat daarvan niet kan worden gezegd dat een dergelijke crisis tot het ondernemersrisico van de huurder behoort.

Gebrek

Veel rechters zijn ook van mening dat de Coronacrisis tevens een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW, welk gebrek het huurgenot van de huurder hindert / belemmert. Indien hiervan sprake is kan een huurder op grond van de wet huurprijsvermindering vorderen. In de rechtspraak zie je vaak terug dat het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek in de toepasselijke algemene bepalingen contractueel is uitgesloten. In dat laatste geval zal het recht op huurprijsvermindering door de rechter worden beoordeeld op grond van de redelijkheid en de billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact met mij op.